La guía definitiva: cómo obtener una licencia de alquiler vacacional en España

¿Piensas alquilar tu propiedad para uso turístico? En esta guía te explicamos cómo tramitar una licencia de alquiler vacacional en España y evitar multas.
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December 7, 2023
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La guía definitiva: cómo obtener una licencia de alquiler vacacional en España

La idea de alquilar propiedades por temporadas cortas es cada vez más popular. En vista de que esta práctica se ha vuelto un negocio, y con la idea de proteger al huésped y al propietario, el gobierno español necesita regularlo, y lo hace a través de una licencia de alquiler vacacional. 

Si tienes una segunda propiedad o quieres alquilar un espacio de tu vivienda principal, necesitas una licencia de alojamiento turístico. Incluso si lo piensas hacer solo unas pocas veces. 

La licencia de alquiler vacacional en España es un permiso administrativo que te permite ejercer esta actividad económica. También es lo que evita que incurras en algún problema legal o tengas que pagar multas. 

Es responsabilidad de cada comunidad autónoma procesar la licencia, aunque algunos ayuntamientos pueden estar involucrados. Para sacarte de dudas, en este artículo, te explicamos cómo tramitarla en tres simples pasos.

Una licencia vacacional es obligatoria y la tienes que tramitar antes de publicar tu propiedad en cualquier página de alojamientos. El trámite puede tardar entre uno y tres meses, y alquilar sin licencia puede costarte hasta 600.000 € en multas.

Documentos que necesitas para conseguir la licencia de alquiler vacacional

Lista de documentos necesarios para solicitar una licencia de alquiler vacacional
Asegúrate de tener estos documentos a mano antes de redactar la declaración responsable de tu propiedad para solicitar una licencia vacacional.

El proceso para tramitar la licencia vacacional no es complicado, pero puede ser un poco tedioso. Para ayudarte en el proceso, queremos compartir contigo la lista de documentos que necesitas tener a mano para solicitarla: 

  • Copia del DNI o NIE.
  • Copia de los papeles de propiedad del inmueble.
  • Confirmación de pago de las tasas correspondientes.
  • Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación para confirmar que el apartamento turístico cuenta con las condiciones básicas de habitabilidad.
  • Seguro del inmueble de hasta 300.000 € que cuente con seguro de responsabilidad civil y protección contra incendios. 
  • Certificación de eficiencia energética que muestre el consumo de energía del edificio. 

Otros documentos que puedes llegar a necesitar dependiendo de tu comunidad autónoma: 

  • Prueba de la antigüedad del inmueble.
  • Informe técnico del edificio (ITE) para garantizar que la propiedad cuenta con las condiciones adecuadas.

Más adelante necesitarás la prueba de inscripción en el Registro de Turismo y la declaración responsable de inicio de la actividad (DRIAT).

Pasos a seguir para obtener una licencia de alquiler vacacional

Lo primero que debes hacer es comprobar si en tu comunidad autónoma está permitido alquilar una vivienda de uso turístico (VUT) de forma temporal. Una vez lo confirmes, debes seguir estos tres pasos:

1. Avisar a las autoridades

Realiza una declaración en la que expliques que quieres alquilar tu propiedad para la actividad turística. Esta declaración debe incluir tus datos y los de tu vivienda, entre los que se incluyen: 

  • La capacidad máxima de alojamiento y el número de plazas.
  • El periodo planeado de funcionamiento.
  • La forma de gestión (si lo gestionarás por tu cuenta o si contratarás a alguien).

Debes presentar esta declaración en el ayuntamiento que corresponda junto con los siguientes documentos: 

  • Comprobante de las tasas correspondientes
  • Póliza de responsabilidad civil
  • Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad

Una vez que entregues los requisitos, el ayuntamiento se pondrá en contacto con el Registro de Turismo Autónomo y te proporcionará un número de inscripción. Por lo general, suele tardar entre dos semanas y tres meses. 

Ese número es suficiente para empezar a alojar huéspedes de forma temporal, aunque puede variar en función de la comunidad autónoma.

Recuerda que no todas las zonas están habilitadas para llevar a cabo este tipo de actividad, así que es recomendable que investigues y te acerques al ayuntamiento correspondiente antes de comprar una propiedad con fines turísticos.

2. Inscribirse en el registro turístico español

El último paso es inscribir tu propiedad en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas en tu comunidad autónoma. Esto lo debe hacer el dueño de la vivienda o el apoderado legal. Una vez hayas completado la inscripción, te van a otorgar un número de registro que debes incluir de forma visible en cualquier sitio de promoción o comercialización de tu vivienda (consulta la foto incluida más abajo). 

Debes informarte en tu comunidad autónoma sobre el proceso específico que debes seguir para la inscripción y así seguir los pasos de acuerdo a la normativa vigente. 

Con el número de inscripción, también tendrás un usuario y contraseña para que puedas registrar a cada uno de los viajeros que se alojen en tu vivienda.

Número de registro de vivienda en Rentalia
Es común ver el número de registro en publicaciones de viviendas turísticas en páginas como Rentalia. Fuente: Rentalia

3. Declarar los tributos de tu alquiler turístico

Al ser una actividad comercial, es indispensable que declares el dinero que genera a Hacienda. La Declaración Responsable de Inicio de Actividad (DRIAT) es obligatoria, aunque te corresponda o no pagar el Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE) (este solo deberás pagarlo si facturas más de 1,000.000 € al año con tu piso turístico). 

En la DRIAT, deberás seleccionar la categoría tributaria correspondiente dependiendo del tipo de vivienda que tengas y de los servicios que prestes. Estos servicios pueden ser hoteleros o extrahoteleros y varían dependiendo del tipo de alojamiento.

Usualmente, los «servicios de hospedaje u hotelería» se atribuyen a la industria hotelera, ya que llevan implícitos otros servicios como limpieza, recepción y lavandería. En este caso tendrás que cobrar el 10% de IVA a todos tus huéspedes. Los alojamientos con servicio de hospedaje también tienen que pagar el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) a final de cada año; la cantidad total a abonar varía en función de los ingresos y las deducciones totales. 

Los alquileres vacacionales o «servicios extrahoteleros» sin prestación de servicios suelen ser los pisos tipo Airbnb o Rentalia. Este tipo de actividad tributaria debe pagar también el IAE (si corresponde) y el IRPF, y, en vez del IVA, les corresponde abonar también el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP). El ITP varía dependiendo de la comunidad autónoma, por lo que te recomendamos consultar a un gestor local que te informe bien.

¿Qué te puede pasar si alquilas sin una licencia de alquiler vacacional?

Alquilar sin una licencia de alquiler vacacional es ilegal. Al igual que ocurre al infringir cualquier ley, tiene riesgos asociados, entre ellos:

  • Multas altísimas que van desde los 3.000 hasta los 600.000 euros dependiendo de la comunidad autónoma.
  • Habilitación para solicitar una licencia de alquiler vacacional en el futuro.
  • Exposición a demandas civiles de vecinos o huéspedes.

Del mismo modo, el gobierno español ha incrementado el número de inspecciones turísticas y, solo con publicar tu vivienda en páginas como Airbnb o Booking.com, quedas expuesto a una posible auditoría.

Sensor de Minut posicionado en el techo exterior de una vivienda
Los sensores de Minut capturan el ruido, humo y movimiento de tus huéspedes dentro y fuera de tu propiedad sin invadir su privacidad. Fuente: Minut

También es importante que cuentes con sensores de monitoreo de ruido y humo como los de Minut porque, en caso de que tus huéspedes inviten más personas a tu piso, puedes actuar a tiempo antes de que molesten a otros vecinos. Este dispositivo te sirve también para evitar que ocurran fiestas en tu piso vacacional y protegerlo de potenciales okupas.

Dónde buscar información específica de comunidades autónomas

Como hemos dicho, los requisitos para conseguir una licencia de alquiler turístico varían dependiendo de la comunidad autónoma donde se encuentre tu propiedad. Por eso, hemos querido recopilar algunos de los sitios web a los que puedes acceder para obtener más información sobre tu piso turístico: 

  • Andalucía: Consulta la página web de la Junta de Andalucía para encontrar toda la información correspondiente.
  • Canarias: En la página web del Gobierno de Canarias, encontrarás toda la información respecto a las normativas vigentes acerca del alquiler turístico hotelero y extrahotelero. 
  • Madrid: La Comunidad de Madrid también tiene sus propios requerimientos para alojamientos turísticos. Conócelos aquí
  • Valencia: Si tu alojamiento vacacional se encuentra en la comunidad valenciana, debes revisar la sección de turismo de la página web del gobierno de Valencia
  • Cataluña: Aquí puedes encontrar los requisitos establecidos para registrar tu vivienda turística en la comunidad de Cataluña.
  • Galicia: Toda la información relacionada con el inicio de actividades turísticas en la comunidad de Galicia la encontrarás aquí

En resumen: cómo conseguir una licencia turística para tu propiedad

Como hemos visto a lo largo de este artículo, es indispensable que te planifiques con tiempo para poder conseguir la licencia de alquiler vacacional antes de publicar tu vivienda en cualquier página web. En caso de alquilar tu propiedad sin la licencia pertinente, ya sea un piso, casa rural o villa de playa, te arriesgas a recibir multas altísimas o a perder la posibilidad de obtener una licencia más adelante. 

Por suerte, el trámite lo puedes hacer en el ayuntamiento correspondiente realizando una declaración responsable y adjuntando los documentos requeridos. Luego, debes declarar tus ganancias en Hacienda e inscribirte en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas.

Recuerda revisar los requisitos específicos de tu comunidad autónoma para evitar retrasos en el proceso de inscripción. Y, una vez que obtengas la licencia y estés listo para alquilar tu propiedad, protégela con sensores de sonido de Minut para evitar aglomeraciones, fiestas y ruidos molestos para los vecinos. No olvides que cuidar la relación con los miembros de tu comunidad es muy beneficioso porque de eso depende que tu negocio siga funcionando.

Preguntas frecuentes sobre las licencias de alquiler vacacional 

¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por alquiler vacacional?

El importe que pagas a Hacienda por tu alquiler vacacional depende de la actividad que genere y el tipo de propiedad que gestiones. Por ejemplo, los alquileres de servicio hotelero deben pagar IVA, el impuesto a la actividad económica (IAE) y el impuesto sobre la renta de personas fiscales (IRPF) a final de cada año. Sin embargo, los alquileres de servicio extrahotelero no pagan IVA, sino el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), el cual varía dependiendo de cada comunidad autónoma. 

¿Qué pasa si alquilas sin licencia turística?

Si alquilas sin licencia turística, eres susceptible de recibir posibles multas de hasta 600.000 €, quedar inhabilitado de alquilar tu propiedad a corto plazo y recibir demandas civiles de vecinos o huéspedes.

¿Cuánto puede durar un alquiler vacacional?

Un alquiler vacacional en España no tiene un mínimo ni un máximo estipulado en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, se suele creer que los contratos temporales tienen una duración máxima de 31 días y dos meses.