Comment mieux louer ses logements en basse saison ?

Chez Minut nous avons décidé de nous intéresser à des sujets métier de l’industrie de la location courte durée dans laquelle nous évoluons, en donnant la parole à des experts et acteurs du secteur. 

Nous avons interrogé Vasilije Budimlija, fondateur d’OptiRental (société spécialisée dans l’optimisation des prix) pour faire un petit bilan de la fin d’année 2023 et ainsi voir quelles sont les performances obtenues dans certains secteurs.

La fin d’année 2023 a été compliquée partout, sauf à la montagne (dans les Alpes surtout). Selon les chiffres fournis par Vasilije Budimlija, on constate “une diminution de - 15% par rapport à N-1 en France, hors Alpes”. Les villes de Lyon et Strasbourg ont réussies à rester des destinations attractives, notamment grâce à des évènements annuels : la fête des Lumières pour Lyon et le marché de Noël pour Strasbourg et sa région.

Nous démarrons l’année 2024 en période de basse saison, hors weekends et vacances scolaires dans le secteur de la montagne. Nous avons donc décidé de vous aider et de compiler dans cet article des conseils, des astuces mais aussi des stratégies de location basse saison de professionnels pour vous aider à atteindre vos objectifs et avoir de meilleures performances..

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Savoir définir les périodes creuses

Les périodes creuses sont bien souvent définies par la localisation géographique et par le type de propriété. 

Vasilije Budimlija, fondateur d’OptiRental conseille de découper le marché de la location saisonnière en 2 types de marché : les marchés saisonniers (côtier, rural, thermal…) et les marchés urbains. Un découpage bien utile pour définir votre stratégie de location en basse saison.

Les périodes creuses ne sont pas les mêmes pour tout le monde. Ainsi, si vous possédez une location à la montagne, votre période creuse sera plutôt au printemps ou en automne. Propriétaire d’un bien en location en bord de mer ? La période creuse se situera plutôt en hiver.

Une fois que vous avez défini les périodes creuses, il est plus facile de les anticiper et de définir votre stratégie en conséquence. 

Si vous possédez des biens en location dans un milieu urbain, le nombre de vacanciers varie peu tout au long de l’année : vous êtes donc moins touché par le phénomène de période creuse. Mais cela ne doit pas vous empêcher d’avoir une vraie stratégie pour optimiser la location de vos logements !

Identifier la demande en basse saison

Il est tout à fait possible de louer son bien en basse saison, à condition de vous adapter à la demande. 

Comme l’explique Vasilije, le type de demande en basse saison varie en fonction du type de marché. On peut les résumer ainsi : 

Le marché saisonnier en basse saison 

• séjours moyenne durée (7 nuits et plus : entrepreneurs du BTP, professionnels en mission moyenne durée ...)​​​​​​
• Séjour last minute en weekend : en fonction de la météo ou de l’actualité de votre secteur géographique (événements, festivals, etc…)

Le marché urbain en basse saison

• identifier les événements de votre destination : salons, conférences, festivals, matchs de foot de coupes européennes, événements sportifs…
• Le tourisme d’affaires en semaine (généralement du lundi au jeudi)

En ayant conscience de ces événements qui peuvent vous permettre de louer votre logement hors saison, il est assez aisé de proposer des offres attractives aux voyageurs.

Nous vous conseillons chez Minut de maintenir des prix hauts lors de certains weekends prolongés ou périodes de fête (même en période creuse). Idem si un événement important se déroule dans votre localité. N’oubliez pas de communiquer en amont sur cet événement dans votre annonce afin de justifier du prix de la nuitée sur cette période.

Adapter les prix en fonction de la saisonnalité

Pour éviter que votre logement ne reste vide à certaines périodes de l’année, il est indispensable d’adapter vos prix en fonction de la saisonnalité. 

Fin 2023, on constate que les acteurs qui ont réagi dès novembre ou début décembre, en baissant les prix de l'hiver ont sauvé leur taux d'occupation en les maintenant à un niveau proche de N-1, voire en les égalant, indique Vasilije Budimlija.

Hors saison, si vous le pouvez, il est recommandé de fortement baisser le prix de la nuitée. Ainsi, il peut être intéressant de rendre les séjours de 7 nuits et plus bien moins chers en tarif à la nuitée (de 20 à 50% de réduction, en fonction de la durée). Vous pouvez également envisager la mise en place de promotions temporaires telles que 1 nuitée gratuite pour 2 réservées, -10% sur votre nuitée, etc.

Pour mettre en place des réductions en basse saison, tout dépend si vous utilisez un Channel Manager. 

• sans channel manager :  utilisez les règles Airbnb et les promotions Booking pour baisser le prix pour les séjours plus longs.
• avec channel manager (Smily, RentalReady, Smoobu, Rentals United ....) : utilisez les fonctionnalités de baisse de prix en fonction de la durée de séjour.

Pensez également à être plus flexible en termes de durée de séjour. Si vous avez l’habitude de louer votre bien uniquement à la semaine, il peut être intéressant d’accepter des demandes de courts séjours pendant la basse saison. Ainsi, vous pourrez augmenter votre nombre de réservations et peut-être même fidéliser de nouveaux clients. 

Mettre en avant les atouts de votre location

Même si la saisonnalité joue un rôle dans la demande de séjours, il y a également d’autres facteurs qui rentrent en compte. 

En dehors des prix affichés, pensez à modifier votre annonce en fonction de la saison et de ce que recherchent les voyageurs. Par exemple, pensez à changer quelques éléments du logement pour améliorer le confort des voyageurs pendant les périodes plus fraîches : radiateurs d’appoint, plaids, couvertures supplémentaires, etc… Ce conseil vaut également pour des périodes plus chaudes, où l’on hésite pas à proposer la climatisation, ventilateur, voile d’ombrage, des parasols, un salon de jardin… 

A l’heure où Instagram et les réseaux sociaux jouent un rôle important dans le domaine du tourisme, pourquoi ne pas changer légèrement la décoration de votre location saisonnière pour la rendre plus attractive ? En période hivernale, misez sur une décoration cocooning en ajoutant des plaids en laine sur le canapé, des tapis en fausse fourrure, des bougies ou lampes d’appoint pour une lumière tamisée… Si vous louez votre bien en Décembre, n’oubliez pas la décoration de Noël : un joli sapin, une couronne sur la porte, etc…. Des petits détails qui mettront en valeur votre location !

N’hésitez pas non plus à évoquer l’attractivité de votre région dans votre annonce. Insistez sur les événements qui se déroulent près de chez vous, surtout en basse saison. Vous pouvez aussi faire des partenariats avec des commerces locaux (épicerie, restaurants, etc…) ou des lieux touristiques. Cela permet aux voyageurs de créer un programme intéressant lors de leur séjour dans votre logement.

Miser sur le tourisme d’affaires

Nous l’avons déjà évoqué dans cet article, mais le secteur du tourisme d’affaires est très intéressant pour les gestionnaires de biens en location courte durée. Pensez à cette clientèle dans votre stratégie de location basse saison.

Depuis la crise du Covid, on assiste au développement du Bleisure : mix des mots anglais business et leisure, cela correspond au concept de lier déplacement pro et loisirs. Ainsi, certains télétravailleurs n’hésitent pas à louer hors saison un logement en bord de mer ou à la campagne pour travailler, tout en changeant d’environnement. Une fois la journée de travail terminée, ils n’hésitent pas à visiter les environs, à aller au restaurant, etc… Il est donc intéressant de vous adresser à ce type de touristes en basse saison.

Pour attirer les télétravailleurs qui souhaitent louer un bien, pensez à indiquer dans votre annonce que votre logement est équipé d’un bureau confortable où travailler, d’une bonne connexion WiFi et que votre logement est plutôt situé dans un lieu calme.

Si votre location est située en milieu urbain, il peut être intéressant de proposer des courts séjours pour les personnes se déplaçant pour un salon professionnel ou un séminaire. N’hésitez pas à insister sur les facilités de transports, à donner la localisation exacte de votre logement, etc…

Profiter des périodes creuses pour préparer la haute saison

Outre ces conseils pour booster vos locations en basse saison, il est également intéressant de considérer cette période comme une occasion de réfléchir à votre stratégie commerciale pour la haute saison.

Même si louer son logement est votre objectif n°1, il est nécessaire d’anticiper et de préparer la haute saison.

Faire des travaux

La basse saison peut être l’occasion de faire quelques investissements dans votre location (installation d’une climatisation réversible, travaux de peinture, création d’une piscine…). Vous pouvez également en profiter pour faire quelques petits travaux comme réparer un meuble, refaire les joints de la salle de bains, etc.

C’est aussi l’occasion de penser à faire monter votre logement en gamme, en s'équipant d’un capteur multifonctions, qui va vous permettre pendant la saison à venir, d’être plus serein. Un capteur comme celui de Minut, va vous permettre de surveiller à distance l’occupation de votre logement, la température, mais aussi de détecter la présence de fumée de cigarette ou un niveau sonore trop élevé. C’est une façon idéale d’améliorer le confort des voyageurs, mais aussi d'entretenir de bonnes relations de voisinage.

Revoir vos offres

Profiter de cette période de calme pour faire le bilan de l’année passée. Votre offre n’est peut-être pas assez attractive, ce qui peut expliquer que vous ayez du mal à louer votre bien, même en haute saison. Au contraire, vous affichez peut-être un prix inférieur à celui de vos concurrents, mais vous vous rendez compte que cela ne vous permet pas d’entrer dans vos frais. 

Vous pouvez aussi profiter de la saison pour vous rapprocher de partenaires potentiels afin de définir une stratégie pour la haute saison. Office de tourisme, monuments, restaurants, activités insolites… Cela peut être intéressant si vous vous situez dans une zone peu touristique pour rendre votre bien attractif.

Penser aux voyageurs qui réservent longtemps à l’avance

Si vous en avez la possibilité, ouvrez votre calendrier de réservation plusieurs mois à l’avance. Sur Airbnb, vous pouvez proposer des réservations jusqu’à 6 mois à l’avance. Cette fonctionnalité peut vous aider à cibler des voyageurs qui réservent leurs vacances plusieurs mois à l’avance, afin d’anticiper leur budget. 

Pour rendre votre location encore plus attractive, certains channel managers vous proposent d’appliquer une réduction en cas de réservation anticipée. Un vrai atout pour booster les réservations, même en haute saison !

Anticiper les évènements près de chez vous

Festivals, événements sportifs… Ce sont tout autant d’occasions de louer votre bien à des prix hauts ! Vous pouvez les bloquer pour ne pas les louer en tarif anticipé, et attendre que la date de l’évènement soit proche pour attirer les voyageurs last minute. Cette stratégie peut être intéressante si votre bien est présent sur des sites comme Airbnb ou Booking.com. 

Grâce à ces conseils plutôt simples, définissez facilement votre stratégie de location en basse saison pour atteindre un taux d’occupation de votre logement plus élevé. Et ce, tout au long de l’année.

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